Волгоградцам рассказали, в каких случаях не стоит досрочно погашать ипотеку

Фото: МТВ.ОНЛАЙН

Кредит на недвижимость, как правило, берут на долгие годы. Квартира на время погашения задолженности остается в залоге у банка и каждый просроченный платеж – трагедия для заемщика. Поэтому каждый старается погасить ипотеку как можно быстрее. Однако есть случаи, когда не стоит досрочно погашать ипотеку, так как в этом нет экономической целесообразности.

По закону каждый гражданин имеет право досрочно погасить кредит, в том числе – ипотечный (п.2 ст. 810 ГК РФ). При этом нужно соблюсти один важный момент – не забыть уведомить банк заранее о желании погасить ипотеку раньше срока. В противном случае платеж не будет засчитан в счет погашения. В разных банках уведомления могут отличаться. Заемщик сам решает, как он будет досрочно погашать кредит – полностью или частично.

Если предпочтение отдается частичному погашению, то банк оформит перерасчет графика платежей. Действует 3 варианта погашения:

- сократить срок ипотеки.

В этом случае ежемесячный платеж на оплату основного долга будет увеличен, а проценты – будут уменьшены. Такой вариант считается наиболее выгодным для минимизации переплаты. На меньшую оставшуюся сумму долга начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

- уменьшить размер ежемесячного платежа.

Такой вариант подойдет тем, кто хочет снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. При этом большая часть ежемесячного платежа пойдет на погашение процентов, и только меньшая – на основной долг.

- комбинированный вариант.

Этот вариант представляет собой, когда чередуется сокращение срока и уменьшение размера платежа. Такой способ позволит уменьшить сумму ежемесячного платежа, но производить выплаты в том же размере.

• В каких случаях не стоит досрочно погашать ипотеку:

Так как ипотека имеет долгий срок кредитования, поэтому удельный вес процентов в нем будет большой, особенно в начале погашения задолженности. Доля процентов в аннуитетных (равных на все время кредита) платежах в первые месяцы может составлять от 75 до 85%. Таким образом, в самом начальном этапе ипотеки заемщикам приходится работать на банк.

Существует несколько ситуаций, когда выгоднее будет не закрывать ипотеку, а использовать свои сбережения для увеличения дохода.

- Ипотека под низкий процент

Допустим, вы взяли семейную или льготную ипотеку под 6 или 7% годовых или это субсидированная застройщиком ипотека под 2-3% годовых. При этом ставки по банковским депозитам могут быть в 2 раза выше ипотечных ставок. Поэтому лучшее применение для свободных денег – это безрисковый доход по вкладу, а не досрочное погашение ипотеки.

- Нет финансовой подушки

Все свободные средства в любой момент могут понадобиться для компенсации разницы между доходами и растущими расходами, если будет расти инфляция. А вдруг вы потеряете работу, заболеете или еще что-то серьезное може произойти. В таких случаях вы остаетесь без подушки безопасности, и ситуация может стать катастрофической. Всегда рассчитывайте, чтобы был запас средств на то, чтобы прожить два-три месяца минимум.

- Сдача ипотечной квартиры в аренду

Распространена ситуация, когда ипотечная квартира сдаётся в аренду. В этом случае арендная плата должна быть равной или превышать ежемесячный платеж по ипотеке. В таком случае вы не будете ущемлять себя в средствах, а свободные деньги всегда так же можно класть на депозитные счета, пишет Брянск.Ньюс.

Учтите, если для первоначального взноса или досрочного погашения части кредита были взяты средства маткапитала, могут возникнуть некоторые сложности. Материнский капитал идет не на покупку квартиры, а на улучшение жилищных условий детей. Это означает, что семья должна переехать в новое жильё, а не сдавать его в аренду.

Кроме того, доходность от аренды может покрывать лишь половину ипотечных взносов. Поэтому следует тщательно просчитать разницу между арендой и ипотечным платежом.

В основном аренда подходит только для вторичного жилья. Если квартира приобретается в строящемся доме, то может пройти несколько лет, прежде чем ее можно будет сдать в аренду. Тогда как квартира на вторичном рынке уже готова для аренды после косметического ремонта.

- Если ипотека практически погашена

В первой половине срока ипотеки заёмщик выплачивает в основном проценты банку, а основной долг начинает гасить потом. Когда ипотека уже почти погашена, нет экономического смысла её быстрее закрывать.